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香港中环中心天价交易 买方欲以创新手法融资

发布时间:2017-12-22 15:26:35   发布人:   浏览量:237
香港中环中心以52亿美元天价出售,具中资色彩的买方寻求贷款九成,目前正高度依赖夹层融资。中环中心的买方为中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司,主要股东为中国国储能源化工集团股份公司(中国国储,CERCG),约占55%权益。

中国国储及其他股东目前正筹组高达361.8亿港元(46.4亿美元)的贷款,其中包括亚洲最大一笔夹层贷款,以支持以402亿港元收购中环中心。

根据一份初步条件清单(term sheet),这笔融资分为两部分,一为最高165亿港元12个月期期末一次性偿还夹层贷款,一为最高201亿港元的优先贷款。

这项融资的杠杆比率异常偏高,反映了新一批中国内地买家的投资兴趣升高。在许多香港传统本地投资人脱手地产并投资海外之际,这些中国买家愿意付出高价,并采用积极的融资结构,以进入香港房地产市场。

由香港首富李嘉诚掌控的长实集团(1113.HK)上个月宣布出售旗下中环甲级商厦“中环中心”物业,以交易总价计,为香港历来成交价最高的商厦买卖。

中国国储对债务的高度依赖令香港市场吃惊。香港地产融资的贷款与价值比率已经大幅下降。香港银行对已建成物业提供的贷款不能超过物业价格的50%,预计中国国储将依赖机构投资者完成夹层融资。

香港金融管理局7月1日将房产贷款比例上限从60%调降,以抑制香港不断上涨的房价。

外汇技术指标“地产交易中债务比例通常在50%-60%,但这笔交易的债务比例极高,”一位资深贷款银行家称。


香港中环中心天价交易 买方欲以创新手法融资


贷款报价不够慷慨


中国国储将持有中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司(CHMT Peaceful Development)55%的权益,后者是针对该交易在英属维尔京群岛注册的特殊目的实体。包括一些香港个人在内的其他投资者将持有其余45%的权益。

这项融资面临几个方面的障碍:规模较大、夹层融资部分的定价不高、贷款与价值比率较高,以及财团中少数投资者的身份问题。

中国国储对优先贷款部分提供的综合费用为较香港银行同业拆息(Hibor)加码约100个基点,夹层贷款的的整体回报为8%,由200个基点的前端费用加上拿到本金时支付的400个基点的费用,以及按季度支付的2%的年化利率。

这样的定价水平可能难以吸引投资者的兴趣,因为亚洲夹层贷款回报率通常都在11-16%之间。

华泰金融控股(香港)10月时安排了一笔1.05亿美元五年半期次级贷款,助其以95亿港元对九仓电讯进行杠杆收购,这笔贷款通过前端费、现金和实物支付利息(payment-in-kind interest)可带来的总回报在10-12%。

“如果夹层贷款能够提供更高利率,会有更多投资者感兴趣,”InfraRed NF Investment Advisers主管Grant Chien表示。该公司是一家房地产基金,业务侧重大中华地区。

外汇技术指标“以90%的贷款价值比来看,8%的夹层贷款利率处在我们通常所见水准的低端。”

这种规模的夹层贷款融资以前在该地区并不多见。7月华泰金融控股为港交所挂牌的新城发展控股有限公司(Future Land Development Holdings)控股股东提供大规模夹层融资,相当于以51.23亿港元将该中资房地产开发企业私有化规模的90%。但这笔出售交易在10月因独立股东的反对而失败。

高杠杆


这种高杠杆也加大了外界对于偿还债务的质疑,一些人士认为偿债成本太高。

大和证券分析师Jonas Kan称,尽管中环中心处于香港商务区中心地段的黄金位置,但该地产的投资收益率只有2%左右,并不足以覆盖为此次收购所融资的债务所要支付的利息。在美国联邦基金利率上调至1.25%-1.50%区间、创下2008年12月以来最高后,三个月期香港银行同业拆息(Hibor)周四上涨。

据当地媒体报导,财团计划在收购完成后很快出售中环中心的一部分,这可能会缓解部分债务负担,但同时也将会影响到给贷款人的担保组合。

自2015年以来,中国国储已通过不同子公司在国际市场借款逾12亿美元。其境外债务包括4亿美元票息5.55%、2021年4月份到期的债券,收益率约报6.2%;以及5亿美元票息5.25%、2018年5月到期的债券,收益率报5.85%,两项债券均未获评级。

2015年的要约文件显示中国国储为国有控股企业,当中列出中国石油天然气集团公司及北京市商务局为其大股东。

2016年11月一笔2.65亿美元、票息6.25%的三年期债券的条件清单(term sheet)显示,若发行人的国有股东持有比例降至50.1%以下,投资人有出售的选择权。

子公司上海Sinooil Energy 3月首次进入联贷市场表现不凡,其至多4亿美元的海外贷款在一般联贷阶段吸引23家银行参与。贷款最高综合收益265.71个基点,贷款利率为伦敦银行间拆放款利率(LIBOR)加码230个基点,平均期限2.8年。

该财团打算在3月中旬之前完成这笔夹层融资。其也从李嘉诚的长实集团取得20亿港元的卖方融资,年化利率为2.5%,期限至2018年11月1日。

为了取得卖方贷款,该财团将必须在4月2日支付161.8亿港元,这部分将无法退款。该财团已经支付了40.2亿港元的保证金,亦即相当于收购金额的10%。
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